Kun puhutaan asuntosijoittamisesta, tarkoitetaan yleensä pitkäaikaista sijoittamista, jossa ostetaan asunto ja laitetaan se vuokralle, jolloin vuokralainen maksaa asunnon hankintaa varten otetun lainan sekä toivottavasti myös hiukan ekstraa, vuokratuottoa. Asunto on pitkäaikainen sijoitus, jossa vuokratuottojen lisäksi haetaan asuntojen arvonnoususta aiheutuvaa voittoa. Asunnoilla voi kuitenkin tehdä rahaa nopeamminkin.
Sijoitusasuntojen omistaminen ja vuokraaminen voi kuulostaa houkuttelevalta, mutta se voi myös olla kovaa työtä. Vuokralaisten etsiminen, remontoinnit vuokralaisten vaihtuessa, maksamatta jääneiden vuokrien periminen ja tyhjät kuukaudet vuokralaisten välissä voivat tulla kalliiksi. Lisäksi asunnon omistajan kontolle jäävät taloyhtiön remonteista aiheutuvat kulut, joita ei ehkä voi heti lisätä vuokraan. Pitkän tähtäimen sijoittaminen asuntoihin voi siis olla tuottoisaa, mutta samalla se vaatii myös pitkäjänteisyyttä ja jatkuvaa asunnoista ja niiden kunnosta huolehtimista.
Mikäli asuntoihin sitoutuminen pitkällä aikavälillä ei houkuttele, ei asuntoja silti kannata unohtaa sijoituskohteena. Asunnoilla voit nimittäin tehdä rahaa myös nopeasti. Ostamalla remontoitavan asunnon ja myymällä sen remontin jälkeen voit tehdä mukavia voittoja jo parissa kuukaudessa.
Vaikka jo pienellä pintaremontilla voi tehdä ihmeitä helposti itsekin, ostajat usein karttavat huonokuntoisilta vaikuttavia asuntoja, koska eivät joko osaa, ehdi tai halua tehdä remonttia asuntoon. Kokonainen keittiöremontti kuulostaa kalliilta ja aikaa vievältä, ja ostajakandidaatti valitseekin mieluummin parempikuntoisemman asunnon, joka on heti muuttokunnossa, vaikka asunnon hinta olisikin reilusti korkeampi.
Jos sinulla on kokemusta remontoinnista ja silmää toimiville kodinratkaisuille, voi asuntojen flippaus eli remontointi ja myynti olla toimiva strategia ansaita rahaa. Tässä vinkkejä onnistuneeseen flippaukseen.
*REKLAAMI
Asunnon sijainti
Flippaamisen onnistumiseksi on tietysti tärkeintä löytää siihen sopiva asunto. Ainakin remontoijasijoittajan uran alussa kannattaa keskittyä pieniin asuntoihin, sillä pienistä asunnoista on yleensä suurin kysyntä ja niiden myyntiajat ovat lyhyitä. Pienissä asunnoissa myös alkupääoman tarve on kohtuullinen ja remontointi sujuu yleensä nopeasti. Ja jos remontoitu asunto ei jostain syystä menekään nopeasti kaupaksi, voi sen yleensä laittaa helposti vuokralle.
Hyvän asunnon löytämisen kannalta keskeinen kriteeri on asunnon sijainti. Kannattaa seurata eri alueiden asuntojen myyntiaikoja ja hintoja, jotta saat hyvän käsityksen alueesta. Erityisesti oppilaitosten läheisyydestä saattaa löytyä sopivia kohteita, joiden kysyntä on korkealla etenkin heinä-elokuussa, kun oppilaitoksien opiskelijavalintojen tulokset ovat tiedossa. Ideaalitilanteessa ostat asunnon toukokuussa, remontoit sen kesäkuussa ja myyt heinäkuussa hyvällä voitolla.
Edullisen remontoitavan kohteen löytäminen vapailta markkinoilta voi olla haastavaa, joten kannattaakin luoda hyvät suhteet alueen kiinteistövälittäjiin. Usein välittäjät nimittäin myyvät kohteita jo ennestään tiedossaan oleville ostajille ilman, että kohteet tulevat julkiseen myyntiin.
Välittäjien lisäksi kannattaa selvittää, olisiko markkinoilla tukkuostajia, jotka ovat ehkä ostaneet kokonaisen kerrostalon alueelta, ja myyvät sen nyt edelleen asunto kerrallaan. Joskus myös jalkautuminen ja omasta ostohalukkuudesta kertominen pienellä lehdykäisellä alueen asukkaille taloyhtiön ilmoitustaululla tai postiluukkujen kautta voi olla hyvä keino löytää asunto, joka ei ehkä muuten olisi tullut lainkaan myyntiin.
Asunnon kunto
Jo pienellä pintaremontillakin voi muuttaa asunnon ilmettä melkoisesti ja tehdä siitä huomattavasti houkuttelevamman kohteen. Remontoitavaa asuntoa arvioitaessa kannattaa kuitenkin arvioida realistisesti tarvittavan työn määrä ja tulevat kustannukset sekä saavutettava arvonnousu.
Kalleimmat remontit ovat keittiö- ja kylpyhuoneremontti, joten etenkin näiden tilojen kuntoon kannattaa kiinnittää huomiota asuntoa ostettaessa. Mikäli keittiön kaapit ovat kulahtaneet, mutta rungot vielä kunnossa, voit ehkä koko kaappien uusimisen sijasta vaihtaa vain kaappien ovet. Varmista kuitenkin, että kaapit ovat standardikokoisia, sillä ovien teettäminen mittojen mukaan voi tulla kalliiksi. Joskus voit ehkä myös vain kunnostaa vanhat ovet. Vanha, likainen hella ja äänekäs jääkaappi kannattaa yleensä vaihtaa uusiin.
Kannattaa myös muistaa, että myös laattoja voi maalata tai pinnoittaa ja uusia ilman, että koko laatoitus pitää uusia. Kovassa käytössä olevissa tiloissa, kuten kylpyhuoneessa, laattojen maalaus ei ehkä ole järkevää, sillä maali saattaa kulua käytössä pois melko nopeastikin, mutta pinnoittaminen antaa kestävämmän lopputuloksen.
Laminaatti on edullinen ja nopea tapa uusia lattia ja antaa koko asunnolle raikas ilme. Parketin voi tarvittaessa hioa ja lakata. Lattioiden uusiminen onnistuu helposti itsekin, sillä hiomakoneita voi vuokrata ja työn tehdä itse ilman sen kummempaa erikoisosaamista.
Seinät voi maalata tai tapetoida. Hiukan kolhuisen tai muuten epätasaisen seinän voi tasoittaa kätevästi tasoitetapetilla, jolloin ei tarvitse ryhtyä aikaavievään seinän pakkelointiin. Tasoitetapetin voi maalata tai sen päälle voi kiinnittää perinteisen tapetin.
Remontti kannattaa toteuttaa neutraalein sävyin ja melko perinteisin materiaalein. Remontoit asuntoa myyntiin, ja sen pitää siis miellyttää potentiaalista ostajajoukkoa, joten pidättäydy turvallisissa materiaali- ja värivalinnoissa. Samoin perinteisemmät ratkaisut ovat usein edullisempia, kuin uudet ja erikoisemmat, ja koko flippauksen perimmäinen tarkoitushan remontoida asunto ja myydä se voitolla. Pienet remontoinnin kustannukset todennäköisesti näkyvät suoraan suurempana myyntivoittona.
Tee budjetti
Ennen ostopäätöstä kannattaa tehdä arvio remontin kustannuksista ja sillä saavutetusta asunnon arvonnoususta. Tutustu alueen hintatasoon ja arvioi mahdollisimman realistisesti, mikä voisi olla remontoidun asunnon myyntihinta alueella. Vähennä tästä asunnon ostohinta. Vähennyslaskun tulos kertoo sinulle, kuinka paljon sinulla on käytössäsi remonttiin ja muihin kuluihin sekä omaan voittoosi. Mitä pienemmät remonttikulut, sitä suurempi voitto.
Arvioi remonttiin käytettävissä olevaa rahamäärää ja tarvittavia töitä – onnistuuko tarvittavan remontin tekeminen tällä budjetilla?
Huomioi budjetissa myös muut kuin pelkät remonttikustannukset. Taloyhtiössä maksettavaksesi lankeavat muun muassa vastikkeet ja mahdolliset muut maksut, tarvitset remontoidessasi myös sähköä, ja myös vakuutukset on hyvä olla voimassa remontin ajan.
Entä myytkö asunnon itse vai annatko sen välittäjän myytäväksi? Muista kirjata välittäjän palkkio menoihisi.
Huomioi myös asunnon myyntivoitosta maksettava vero. Jos et ole asunut asunnossa kahta vuotta itse, joudut maksamaan asunnon myyntivoitosta veroa valtiolle. Myyntivoitto katsotaan pääomatuloksi, jolloin maksat siitä veroa 30%. Veron osuus on siis merkittävä summa, joten sitä ei kannata unohtaa laskelmista.
Miten säästää remontissa?
Useimmat asunnon pintaremontin työt ovat melko helppoja tehdä itsekin, etkä siis välttämättä tarvitse ammattilaista kaikkien töiden tekemiseen. Ainoastaan sähkötyöt ja vesi- ja viemärilinjoihin liittyvät tehtävät on teetettävä ammattilaisella.
Valitse neutraalit värit ja yleisesti käytössä olevat materiaalit. Laminaatti on parkettia edullisempaa, mutta käytännössä eroa voi olla vaikea huomata lopputuloksesta. Standardilaatat ovat edullisempia, kuin erikoisemman muotoiset tai kuvioidut. Keittiönkoneita valitessasi valitse toimivat perusmallit, ja jätä kalliit älylaitteet kauppaan.
Tarkista ennen remontin alkua mahdolliset taloyhtiön säännöt remontteihin liittyen sekä hae tarvittavat luvat. Näin säästyt mahdollisilta jälkikäteen tehtäviltä muutostöiltä ja korvauksilta.
Mistä rahoitus projektiin?
Asuntokaupossa itse asunto tyypillisesti käy vakuudeksi pankista saatavalle asuntolainalle. Asuntolaina ei kuitenkaan yleensä kata kokonaan edes koko asunnon ostohintaa, vaan tarvitset myös omaa rahoitusta sekä asunnon hinnan loppuosan maksamiseen että remontin tekemiseen.
Koska tarkoituksenasi on myydä asunto nopeasti, voit turvautua tarvittaessa myös lyhytaikaiseen rahoitukseen. Lyhytaikaista lainaa voi saada helposti ja nopeasti monilta eri lainantarjoajilta, ja vertaamalla voit löytää itsellesi parhaan ja jopa vakuudettoman lainan aina 30000 euroon asti, jolloin flippaushankkeesi voi edetä suunnitellusti. Muista ottaa myös lainan kustannukset huomioon budjetissasi.
